住房贷款提前还就轻松？你必须注意的细节全在这

在不到两个月的时间里，2015年将结束，每年年初是提前偿还抵押贷款的高峰期，许多现金充裕的购房者正在考虑是否提前偿还贷款。许多购房者无法决定是否需要提前偿还抵押贷款。你想提前还清贷款吗？让我们一起提高你的姿态。

　　提前偿还贷款应满足的条件

一、借款人如想提前偿还贷款，必须提前半年以上偿还贷款，甚至个别银行也要求偿还贷款超过一年。

银行一般要求借款人提前约15个工作天提交书面或电话申请，银行在收到借款人提前偿还贷款的申请后，将审查和批准贷款申请，因此通常需要一个月左右的时间。此外，银行对提前偿还贷款的要求也有所不同，例如一些银行规定，如果提前偿还贷款，一些银行需要收取一定数额的违约赔偿金等。

(二)借款人要提前偿还贷款的，一般需要在打电话或者书面申请后携带自己的身份证，贷款合同应当到银行办理审批手续。

对于已结清所有欠款的借款人，在银行计算完剩余贷款后，应存入足够的资金，以提前偿还贷款。如果是客户和转让抵押业务的所有者，最好找专业的担保机构进行委托公证，以避免客户在业主提前支付后不买，或者在客户付完定金后提价的风险。

3.如果你结清了贷款，别忘了卸下抵押贷款。

借款人应将房产证明、结算凭证和银行抵押其他权利证明带到地区住宅建设委员会办公室，以了解抵押情况。这样，他们自己的房地产就可以说是属于自己的财产了。

　　提前还清贷款应注意的问题

提醒1：别忘了收回你的保险。

在提前还清所有贷款后，买方应记住从保险公司和其他部门收回保险。

专家提醒，贷款人提前支付全部贷款后，原个人住房贷款住房保险合同也提前终止。根据有关规定，贷款人可以预提原保险单和还款证明，每月将预缴保险费退还保险公司。预付贷款退还的保费是预缴保险费的现值，减去提前还款前所占保险费的现值。

提醒二：联名贷款无须先偿还公积金贷款。

在公积金贷款方面，我们是否要偿还公积金贷款，才可以申请提早偿还商业贷款呢？

答案是：不。

只有公积金户口内的款项，才须先用作偿还公积金贷款。如果是其他基金，则完全可以根据个人的喜好和需要，决定是先偿还商业贷款，还是抵销公积金贷款。

提示3：办理按揭注销

由于许多借款人对抵押贷款漠不关心，他们往往忘记了提前还款后去产权部门取消抵押贷款。虽然贷款已经还清，但房屋仍在产权部门备案，这将给未来的住房交易带来不必要的麻烦。贷款人办理注销时，需要向银行申请退还抵押证书，到房屋抵押产权部门领取申请注销登记表(注意不要跨地区办理)，最后附上购房合同或者财产证明办理抵押注销。

提醒4：公众与银行重新签署补充协议。

由于银行和分支机构尚未最终确定抵押贷款利率的下限，剩余住房还款利率存在一些不确定因素。因此，应尽可能为银行提供优秀的还款记录、信用证明和良好的收入水平证明，以尽可能获得银行的最低抵押贷款利率下限。

　　有四种情况不适合提前还清贷款。

1.在签订贷款合约时，你可享有三折至八点五折的优惠。因为已经享受到较低的贴现率，目前又在降息的渠道中。如果中央银行在今年不降息，即使在明年1月1日按最新利率实施，利率也只会比以前低。如果这类客户提前偿还贷款，然后借款买房，银行将实施最新的贷款政策，基准利率将提高1.1倍，借款人将超过损失。

2.同等本金还款期超过1/3的买方。由于同等本金在贷款总额中占本金的比例相等，利息是根据剩余本金计算的。换句话说，这种还款方式越晚，剩下的本金就越少，因此利息就会越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时，借款人已偿还了近一半的利息，而较晚支付的利息则更多，利息水平对偿还额影响不大。

3、还本付息的金额已达到中期购房者的水平.等额本金和利息还款加起来是抵押贷款的总本金和利息总额，然后在每个月中平均分摊。其中，每月贷款利息按月初剩余贷款本金逐月计算结算。也就是说，本金在每月还款中所占的比例逐月增加，而利息所占的比例则逐月下降。到还款期中期，大部分利息已经还清，因此提前偿还贷款是没有意义的。

4.如果你有其他更好的投资和金融项目，如股票、基金、债券、财富管理产品或买卖商，你需要流动资金，如果投资回报高于贷款利率，就没有必要选择提前偿还贷款。

最后，抵押还款需要根据自己的实际情况进行选择，不要盲目跟随流程。