全国先例：上海推出“只租不售”宅地 竞得人须100%自持70年

上海土地拍卖市场出现了新动向。7月4日晚，上海市土地管理局官方网站分别发布了“嘉定区”和“浦东新区”两块地块上市转让通知。特别是这两块地的土地用途都是出租房屋，也就是说，所建的物业只能出租，不能出售。竞标者被要求在70年内拥有自己100%的住房，这是上海首次在全国范围内推出出租住房土地。

以前，北京、佛山等地的土地都是在全资自有土地上拍摄的，但上面提到的大部分地块都是“限价、有竞争力的自有土地”等转让方式。在这次土地流转中，上海明确了土地利用是出租住房，引导住房企业启动租赁住房市场的意图是显而易见的。

他说：，而不是投机’的一种市场导向的探索。”著名房地产人士薛建雄在接受“经济日报”采访时表示，“政府引导与市场手段相结合，也有利于房地产市场的健康发展。”

优先保障高端人才

根据转让通知，这两块地块分别是嘉定区嘉定新城E17/1地块和浦东新区张江南区A3/06地块，必须提供至少1897年的租房单位。其中，嘉定市新城遗址占地面积28500平方米，规划建筑面积71300平方米，必须提供不少于671套出租房屋。张江厂址占地面积65000平方米，规划建筑面积130000平方米，出租房屋不得少于1226套。

在住房面积方面，对这两块土地的转让公告已经达成了明确的协议，这两块土地都是以中小型地块为基础的。其中嘉定新城遗址面积小于70平方米，70平方米以上，90平方米以上44900平方米，不少于12800平方米，不超过6400平方米。张江地块占地面积70平方米，90平方米左右，120平方米左右，分别不少于47200平方米、40800平方米和29000平方米。同时，任何场所不得建在公寓办公室或酒店公寓内，必须以精装书形式交付。

在租赁对象方面，这两个块也有明确的要求。例如，嘉定新城工程要求优先保障本地区的创新型人才和创业人才，重点科研单位、高校和重点企业引进的高级科学家、高级专家和领导人才，要有重点保障。张江项目对张江高科技园的上述群体给予优先或重点保护。

值得注意的是，嘉定新城牌紧邻上海汽车集团和同济大学嘉定校区，许多国内外汽车制造商的研发和设计队伍也聚集在该地区。浦东张江板块紧邻张江高科技园区，素有中国“硅谷”之称，复旦大学张江校区以及通用电气、霍尼韦尔、中兴、联想等世界知名企业的技术研发中心均位于园区内。

另外，两幅地块均要求拼装建筑面积比例100%，租金不高于市场租金水平，可根据市场租金水平适当调整；嘉定项目租赁原则上不超过3年，张江项目不超过6年。

据悉，这两块地块将于7月24日上市，至8月2日和现场招标.

专家：用财务思维寻找利润点

事实上，现时有很多房屋企业或机构参与房屋租赁市场。像万科、田园、龙湖、惠伦地产等，都涉足了长租公寓市场，试图在租房时代之前占据有利地位。Krishnamurti的数据还显示，1/3的房地产公司在行业中以不同的方式参与了租金较高的公寓行业。此外，如您等“互联网”基于长租公寓品牌的成长。

万科新任总裁於亮在6月30日的万科股东大会上表示，租赁与出售的结合必然是未来的趋势，并计划今年开25000套长租公寓，未来开盘100000套。目前，万科在上海有五家长租公寓店，共计1275套长租公寓.

开发商如何通过进入租赁市场获利？

“我们必须摒弃过去短暂而平稳的传统发展思想，用金融思维切入这一领域，才能获利。”薛说：“出租房屋的最大特点是稳定、长期的现金流，这为资产支持证券的发行提供了良好的基础。”

薛建雄认为，低成本融资可以通过发行债券或资产支持证券进行，除了目前国家在这方面的各种优惠和扶持政策外，还有利于住房企业实现盈利。

“每日经济新闻”记者发现，去年5月17日，国务院办公厅发布了国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的一些意见，明确提出支持租房建设、加大扶持力度等，支持税收优惠政策，支持符合条件的房屋租赁企业发行债券、房地产证券化产品等。

今年5月19日，，详细规定了房屋租赁各方面的权利和责任。

目前，大部分开发商在长租公寓市场中都扮演着“两个房东”的角色，购房成本直接关系到收益与否。上海推出了两套完全自主租赁的土地，开发商将直接扮演“地主”的角色。

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