未来10年 中国楼市的12个大趋势

未来十年，中国房地产市场将走向何方？财务360将根据现有数据和事实为您做一个预测。

1.城市之间的价格差距将更大。

在城市化进程中，政府一直希望实现大、中、小城市的均衡发展。但是，由于公共资源分配不均衡，发展机会更集中在首都、直辖市、省会城市和经济特区，城市发展中的“马太效应”将越来越明显。

五年来，中国形成了三大三小六人口增长中心，“三大”是北京、上海、深圳及其周边城市，“三小”是郑州、长沙、厦门泉州。在资本增值方面，北京、上海、深圳、成都、杭州和南京已成为明星城市。这些地方，他们的房价将由人和金钱共同支撑。

2.大城市的房屋越来越资本化。

一线城市以及大约10个强大的二线城市，其中心资产将日益资本化，投资者将被全球化和国有化。在中小城市，特别是人口流失的城市，房屋将回归原来的居住、办公、商业等属性。对大多数中国人来说，最痛苦的房屋时代已经结束。在大多数95岁以后的城市，他们的年轻人将不再受到住房的挤压，这是房地产泡沫给我们带来的最大好处。

3.小家庭将机械化

在一个大城市的中心，一座机械化的小房子将会升起。一个20平方米的小公寓将演变成精密的仪器，折叠，打开，创造一个丰富的生活场景。开发商，越来越喜欢乘飞机，邮轮制造商。

4.逆向城市化难以实现。

许多国家在全面城市化后将面临反向城市化。也就是说，城市里的人们到农村去买地和建别墅。在未来10至20年内，中国将很难做到这一点。因为有更多的中国人，更少的耕地，土地归国家所有。此外，公共资源分配不平衡也给农村居民带来不便和不安全。

5.大城市很难“分散”。

在欧洲和美国的大多数城市，都有分散化的趋势。目前，中国大城市正面临交通和环境压力，一个城市有多个中心成为许多人的梦想。然而，中国的国情是人均耕地少，土地国有化。国家正在划定大城市的边界，以防止无限侵占土地。此外，公共资源无法均匀分布，很难进入中心。相反，移动互联网技术的发展正在引起交通的新变化：如果北京等城市有150万辆出租车和驾驶汽车，私人车主就不需要拥有汽车。通过这种方式，城市的交通结被打开，分散化没有什么意义。

6.商铺面值重估

商店面临的最大问题是“包消费”(衣服、鞋帽、家用电器等)。越来越多地被网上购物所取代，只剩下“体验消费”(餐饮、电影、培训、溜冰场)来支撑商店的价值。传统商业区的街头商店可能是最危险的资产，因为单价太高。此外，它是一个复杂的郊区和新的地区的城市人口流失。一家店养三代人越来越难，三代人养一家店的悲剧随时发生。

7.办公楼和住宅的价格将在很长一段时间内出现逆转。

在一线城市，一直存在着这样一种现象：在同一地点，同一档次的住房和写字楼(包括商业公寓)，住房价格更高。为什么？原因有三：第一，商业地产基本没有程度，不能结账；第二，商业地产土地使用寿命短；第三，管理费水电费高，一般不能通气。

在网络时代，在家办公、分散办公、市郊办公正成为一种时尚，办公建筑“刚性需求色彩”不足。一个人在办公室可能只需要3平方米，但对住宅面积的需求更有利。在未来，这种现象将继续下去，投资于房地产还是大城市中心的首选住房。当然，如果你想要现金流充足，你必须投资于良好的办公空间。

8名。将引入房产税，但对市场影响不大。

在大多数城市房地产拐点的情况下，为了稳定经济增长，政府不太可能征收严厉的房产税。财产税是地方政府税收的来源，今后一定会适应当地的实际情况。税率不同，减让政策也不同。一线城市的房地产税率肯定是最高的。总体而言，房产税对房价的影响不大。

9.计划生育政策将逐步调整，但对房地产市场影响不大。

对第二个孩子的完全释放没有悬念，这只是时间问题。今后，可能会有更宽松的人口政策。否则，几十年后，中国将面临严重的人口危机(过度老龄化和工作不足)。这在很长一段时间内对楼市都有好处，但未必如你所想，因为生孩子的成本越来越高，青少年生小孩的积极性也在下降，这也是世界的趋势。迟早，地方政府会宣布它将多生一个孩子，并奖励半个房子。

大城市房价上涨！

中国的城市模式与美国完全不同。我们是高密度、高浓度人口的城市。一旦这种趋势形成，就难以改变。你不可能让中国人过“开车10分钟买牙刷”的生活。因此，在人口增加的城市，房价很难下跌。加上长期高货币供应人民币，房价只能继续上涨。

以美元计算，未来几年，中国大城市的房价可能会波动、重复甚至下跌。但以人民币计价，房价普遍呈上升趋势。换句话说，这其中有一个很大的因素是货币贬值。

11.大量的房地产企业将会消亡和转型

2014年2月，我写了一篇文章，题为“2014：开发商的逃跑年”。飞行路线包括逃离三线和四线城市，逃离郊区，逃避高额债务，逃往多样化，以及逃往海外。现在看来一切都成真了。在未来10年里，这一趋势将继续下去，大量中小型住房公司被收购、改造或被杀害。最后，国内可能只剩下一百多家大型住宅企业，而且是多元化的。许多人会离开这个行业去寻找另一条出路。

12.“相互关联的房地产”泡沫将会破裂。

互联网搬迁所带来的新一轮互联网热，在中美两国同时达到顶峰。随着美元加息的临近，美国股市的调整已经开始。在中国，IPO登记改革不可避免地由于股市崩盘而被推迟，这使得过去两年疯狂的PE、VC投资面临脱困的困境。2016年可能是互联网的全面衰退。没有盈利模式的“互联网房地产”企业，就会有一批人死于“粮食枯竭”。但是互联网上的房地产重建，却不会停止。