2015半年楼市最热十大关键词

2015年的房地产市场可谓喜忧参半。在政策“结合拳头”的刺激下，一线城市和重点城市已经恢复，交易量急剧上升，价格略有回升，但三四线城市的库存压力仍然很大，交易情况没有明显改善。

时光飞逝，不经意间，2015年已经过去了一半。在过去的六个月里，中国的房地产市场发生了巨大的变化。在强有力的政策刺激下，需求已经反弹，深圳等个别城市的房价甚至出现了大幅反弹，而三线和四线城市仍在累积疲软。随着市场格局的不断演变，我们有必要对过去的六个月进行梳理和回顾，以便准确判断未来的市场发展趋势。

连续刺激1

房地产市场的政策已经改变，从以前的抑制需求，刺激需求。在今年初经济前景不容乐观的背景下，，调整了调控房地产市场的思路，并于3月底出台了一系列刺激房地产市场需求的政策，包括调整信贷政策、减轻购房负担等。地方政府也相继出台了相关配套措施，包括取消或放松购房限制、贷款限制、持续降息等。降低首付比率，降低买卖成本，增加公积金贷款金额等刺激市场需求的措施。

关键词2连续降息

连续降息大大降低了购房成本。6月27日，央行宣布降息，基准的一年期贷款利率下调0.25个百分点，这是自今年以来的第三次降息。降息后，购房成本再次下降。初步估计，与2014年11月22日以前的利率水平相比，贷款将达到100万元(等额还款，20年)，月还款额将减少428.6元，利息支出总额将节省100000元以上。住房消费仍然依赖信贷支撑，在不断降息的作用下，许多购房者在观望的情况下，导致了进入市场的动力。

关键词3放宽购买限制

调整采购限制政策，改变以往过度行政干预的做法，使已经被抑制的正常需求能够进入市场，从而扩大市场需求基础。政府限制购买限制以限制投机性需求，但该政策的副作用是损害了部分刚性需求。自今年初以来，地方政府在去年下半年放宽购房限制的基础上，对限购政策作了更大的调整。到目前为止，除北京、上海、广州、深圳等一线城市外，其他原本受到限制的城市已基本取消了限制。

关键字4支持改进

政策对改善居者有其屋的态度也发生了变化，出台了一系列有利于改善自置居所需求的政策，激发了这类消费群体购买住房的积极性。例如，调整两笔住房贷款的首付比率，从而将前60%(高达70%)降至40%。同时，亦规定贷款利率亦须由商业银行厘定，而无须浮动1.1倍或以上。公积金贷款政策亦十分清晰，为了改善购买两套房屋的目的，首付比率可降至30%。此外，对于一些需要改善的改变组别，由于放宽了营业税的豁免条件，豁免年数由前5年调整至2年，而出售楼宇的成本亦大幅下降。

关键词5市场预热。

连续的“组合拳击”政策是好的、刺激的，市场交易明显反弹。不出所料，上海住房市场6月份的商品房交易额将超过100万平方米，自4月份以来，这一水平已连续三个月保持在这个水平上。受第二季业绩的影响，今年上半年房地产市场的成交量保守估计为562万平方米，与去年下半年的成交量相当，也是2010年以来继2013年上半年以来的第二高水平。此外，根据相关市场研究机构公布的数据，全国房地产市场成交量出现了不同程度的反弹，市场复苏已成为必然。

关键词6深圳领先

一线城市火爆，三四线城市改善不明显，房地产市场分化迹象明显。深圳等一线城市随着移民政策的放宽，吸收了大量的外来人口，导致市场需求激增，从而推高了房价，涨幅明显。北京、上海、广州等一线城市也是人口主导型城市，市场需求强劲，整体成交量增加价格增长模式。在扬州、徐州、鄂尔多斯等三、四线城市，即使继续出台刺激政策，市场需求也没有明显改善，物价也在下降。

关键词7消化清单

如何消化巨额股票是2015年上半年市场的主要主题。根据国家统计局网站公布的数据，自2012年4月以来，商品房存量继续上升。5月底商品房销售面积为65666万平方米，比4月底少15万平方米。虽然总库存量正在下降，但仍处于较高的水平，压力尚未缓解。因此，开发商已经做了足够的销售，除了传统的手段如降价，还提出了其他措施，比如打开新的销售渠道，包括微信，以及各种奇怪的营销活动，目的是销售更多的房子。

关键字8业务不像预期的那样

商业地产仍未达到预期，即使房地产市场监管政策转向刺激市场需求，也不会对商业地产带来好处。以上海为例，由于长期需求疲软，商业市场增长较弱。根据“网上房地产”网站发布的数据，今年上半年（截至6月28日），办公、商业地产库存分别达到851.04万平方米和943.74万平方米，相当于今年上半年的交易面积961300平方米和677500平方米。消化周期分别为53个月和84个月，供需结构大于需求。随着越来越多的商业地产进入郊区市场，供需失衡将进一步加剧。

关键词9住宅企业突破圈

房地产开发商不再从事商业住宅开发，还做其他事情。在这方面，大型住宅企业更有决心，如万达集团加快轻资步伐，联合推出众筹产品“稳利第一”，筹资50亿元，以后还将推出更多类似产品；除了涉足能源和金融外，格陵兰集团还进入了城市轨道建筑行业。在转型方面，中小住宅企业选择组建一个集团，无论是单薄还是独立于房地产行业。然而，“黄金时代”进入“白银时代”后，住房市场的转型已成为许多住宅企业普遍面临的问题。

关键词10中间组合

在2014年下半年市场极度低迷之后，二手房中介行业意识到“保暖集团”可能是最好的发展模式，因此自今年3月以来，房地产中介行业的并购浪潮悄然开启。首先是联佳，合并的是德友，其次是58.com收购安居克。在告别了野性成长阶段后，中间产业迎来了新的挑战，未来中介服务的痛点在哪里？你需要提供什么样的服务？在互联网不断渗透的今天，传统的房地产中介服务行业，仅仅依靠兼并来扩大规模，显然是远远不够的。