政府决定“去库存”但幻想房价大跌不现实

今天，有成千上万的建筑物，使房地产开发商面临艰难，风雨不像山一样移动。如果唐朝“愤青”杜甫跨过这一天，茅草屋很可能是被秋风打破的，它将被写成“房地产市场被库存所困”。

中国有多少栋房子？恐怕没人能说清楚。但最近，负担不起的岛屿叔叔对这样一套数据有些不满：截至2015年11月，约6.96亿平方米的房地产已经完成待售，约48亿平方米正在建设中，8.5亿平方米即将开工，该国的总存量约为63亿平方米。如果你计算过去三年的平均销售率，至少需要五年时间才能消化这些股票。

房地产市场的困境

一方面，有些年轻人买不起房子，另一方面，有很多空置的房子。在中国房地产市场上，冰山与火焰并存，使得人们似乎置身于重庆轨道交通这座山城，没有人知道他们是乘坐轻轨还是乘地铁。

如果一个市场不能让供求充分联系起来，然后货物基本被清除，那么这个市场一定有问题。

从宏观上看，经济周期和人口周期对房地产市场的影响已开始叠加。房地产业作为一个简单的行业，与其相关的钢铁、水泥、玻璃、建筑机械等行业在上一轮经济增长中可谓“勇往直前”，已成为近30年来刺激经济的主要动力。

然而，没有一千天的好，没有一百天的红色，就没有工业和经济能够永远高速增长。人们的生活条件在不断改善，传统的经济驱动因素导致了房地产的周期性衰退。另一个数字显示，中国15至59岁的人口在2012年首次下降，这意味着具有可预测的“刚性需求”的人口数量将下降。

可以合理地说，所有的发展都已经发展，人口老龄化正在逐步接近，但为什么仍有许多人“被房屋困住”？这涉及到房地产市场的结构，因为房地产市场的区域差异很大，不同地区之间的替代作用很弱。就像司徒先生饿了一样。如果他有一段时间找不到山东煎饼，他可以在附近吃天津煎饼来缓解饥饿。但是，如果他想在北京定居，他不认为价格昂贵，即使鄂尔多斯的价格很便宜，也于事无补。

事实上，买不起房的主要集中在北方、上、宽、深等大城市，三四线城市存量大，还有大量年轻人涌向一线城市。这种集体理性的丧失背后，其实是个体理性的表现。

因为对于做了很多事情的年轻人来说，一线城市有太多的诱惑：丰富的公共资源，多元化的就业机会，更大的职业发展空间，最重要的一点-与三线城市和农村相比，一线城市的社会竞争机制比三线城市和农村更公平。毕竟，在中国北方“拼写父亲”并不容易。

可以说，当不同地区在经济发展、公共服务和社会公平等方面的差异反映在适龄劳动力的流动决策中时，房地产市场就继承了这一不平衡。

降价的困难

去盘点，去盘点！重要的事情说三遍。今年下半年以来，，，都显示了推动房地产市场消除库存的坚定决心。

说到这一点，有强烈市场化意识的海岛朋友可能会问：根据市场规律，价格越低，需求越大，因为房价高，库存大，那么开发商为什么不降低价格，提高价格消化房子的存量？

政府决定“库存”，但幻想房价暴跌是不现实的。

伯伯岛认为，开发商只需降价就能解决问题的想法有点简单。

一方面，正如营业收入不等于净利润一样，开发商有多少空间可以盈利，取决于房地产开发的成本。例如，如果发展商看到一幅土地，想发展一套新物业，便要向政府缴交土地转让费(这通常会在很大程度上影响楼价)，并须向原土地的居民或使用者支付土地征收及清拆补偿。在建设中，有前期工程成本、建设安全项目、公共设施等费用，如果贷款给银行也要支付利息费用。

根据数据，在第三季度报告的80家住房公司中，80家的平均净利润率为8%，是有史以来最低的。2013年，住房公司的平均净利润为11.97%，2014年为10%。在这方面,一些住房公司转向体育,一些住房公司试图为互联网融资,一些住房公司玩石墨烯。

另一方面，政府本身不能袖手旁观，甚至不能导致房价大幅下跌，才能进入库存。岛叔认为有三个主要原因：

首先，中国经济正处于新旧权力转换的关键时期，房地产业及其上下游产业链仍是稳定经济增长和就业的“大人物”。如果房价的暴跌影响到人们的信心和经济转型升级的大局，因为显然没有这样的赢家。

第二，我国城市化正处于中、后期阶段，许多地方的硬件、软件基础设施和公共服务水平的提高也取决于政府的财政实力。如果房价的快速下跌导致政府财政资源紧张，无疑不利于公共服务均等化，无助于缓解上述地区失衡的根本结构性问题。(正常的良性循环是：政府投资>基础设施增长>房价上涨>政府收入增长>政府投资)。

第三，房地产开发商及其上下游企业向银行借来了大量资金，作为“房奴”的岛鞭和岛主也因为购房欠债，如果房价大幅下跌，银行不良贷款必然会激增，从而引发债务危机，甚至系统性金融风险。

所以房价不会下降？：“要鼓励房地产开发企业按照市场规律调整营销策略，适当降低商品房价格，促进房地产业的兼并重组，提高产业集中度。”

可以看出，政策制定者的态度是非常明确的，即库存需要解决，房价应该下降，但不应该让他们跌落悬崖。政府和房地产企业应按照市场规律行事，政府有责任确保稳定的外部经济和政策环境，而房地产企业应适应需求，对自己的市场行为负责。换句话说，如果不能处理高库存的住房公司，自然会面临其他住房兼并和重组的命运。

治本的方针

正如前面的分析，中国房地产市场的问题实际上是非常广泛的，而不是用供求决定价格的模型来解释。因此，为了消除库存，，最近还提出了许多基本措施。

例如，：“要实施户籍制度改革计划，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地定居，形成就业场所购买或长期出租住房的期望和需求。”其实质是通过户籍制度的改革，打破对农民工市民化的限制，使更多的农民能够在城市生活。(发改委今天表示，将制定和实施1亿非城市居民在城市定居的计划。)

例如，“扩大租房到非户籍人口”的制定，以建立购房租赁制度为主要方向，开辟了利用“共有产权”和“融资租赁”的空间，帮助房地产清仓，使作为重要生产要素的住房得以充分利用，避免了土地资源的浪费。

，“要提高公民文明素质，尊重公民知情权，参与和监督城市发展决策，鼓励企业和公民以多种方式参与城市建设和管理，真正实现城市共建共享。”这种探讨显然是“城市治理”的原因，而“城市治理”是不同地区房地产差异化的基本制度。希望更多的城市能够通过缩小不同城市之间的“制度”差距来改善不同城市之间“制度”的替代。

对中国来说，房地产库存是一场关于社会财富分配的大棋，是释放还是扼杀年轻人的创造力，中国经济的新旧动力能否顺利转化，甚至是充分发挥两胎政策的作用。