房贷新政对楼市去库存效用几何 还得看疗效

中央银行和银监会2月2日宣布，为进一步支持合理的住房消费，促进房地产市场的稳定健康发展，在不实行购房限制的城市，居民家庭首次购买普通住房的商品房个人住房贷款，原则上最低首付率为25%，各地可浮动5个百分点。为了改善生活条件，对拥有住房的居民，应将最低首付比率调整为不低于30%，购房贷款也未解决。为了改善生活条件，最低首付比例应调整为不低于30%。

中国银行国际金融研究所(Institute Of International Finance)高级研究员李佩加(Li Peiga)表示，在当前经济下行压力和房地产库存高企的情况下，这是政策制定者推动中国经济平稳运行的必要举措。

　李佩加指出，这一政策的背景可以从三个方面来看：

首先，“去库存”是未来几年房地产行业运营的主要基调。要通过金融手段促进房地产库存的有序消化。2015年，在持续宽松政策的调控下，房地产市场经历了稳定复苏、区域分化和结构调整等新变化。然而，种种迹象表明，当前房地产市场的复苏基础不稳定，动能薄弱，高库存已成为制约未来3~5年房地产健康运行的突出问题，尤其是三四线城市和商业地产的库存压力较大。

第二，居民的住房需求仍然很大，鼓励居民适度增加杠杆有空间。考虑到购房人口基数大，推进新的城市化进程，房地产市场的需求依然存在，特别是随着经济增长方式的转变、居民消费需求的提升和人口结构的根本变化，居民的住房消费也将出现新的变化，如老年房地产、旅游房地产、文化房地产、医疗房地产等。租赁市场等新的服务模式正在逐步兴起，因此有必要通过金融手段支持居民住房消费的转型和升级。

目前，我国居民的整体杠杆水平远低于其他主要国家，偿付能力高于欧美，主观违约的概率相对较小。2014年，中国居民个人住房贷款余额为10.6万亿元，约占GDP的16.7%，远低于日本、英国和美国的173%和77.6%。个人住房贷款的发展深度低于发达国家。从还款能力来看，2014年中国居民储蓄余额为48.5万亿元，个人住房贷款占储蓄余额的比例为22.9%，低于日本的58.5%，远远低于美国109%左右的债务水平。

第三，中国的首付比率仍处于较高水平，无论是横向还是纵向，仍有进一步降低的空间。根据国际货币基金组织的调查，大多数国家的首付比率为20%。从历史上看，直到2010年，中国住房抵押贷款的首付比率一直是20%。值得注意的是，鉴于房地产市场供求格局的根本变化，居民的住房消费更加理性，特别是首次购房者的数量有所减少，新的房地产交易不会带来房地产价格的过快上涨。

一些专家认为，为了避免经济增长过快下滑，为了降低抵押贷款首付比例，通过刺激房地产投资来促进经济增长。记者在采访中获悉，一些想买房的居民仍然认为房价太高，即使首付下降，但月供占家庭收入的绝大部分，压力实在太大了。因此，新的抵押贷款交易不会完全消除观望情绪。此外，新的按揭协议将所有风险转移到银行身上，并没有从根本上解决土地价格供应方面的房价过高问题。降低首付比率实际上是提高购房者的债务杠杆，这在一定程度上降低了他们的日常消费能力。

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