＂地王＂频现警示楼市金融资源分布失衡

目前，“地王”频发，一些一线、二线城市房价和地价屡创新高。有些人认为这与货币政策有关，作者认为这一说法过于笼统。为什么在中国600多个城市中，只有少数几个城市的房价和地价飙升？为什么在2014和2015年的货币宽松政策中，一、二线城市没有那么多“地主”？货币政策在房地产领域是如何传导的？这一点需要进一步澄清和讨论。

货币政策传导机制一般有三种：一是利率传导机制，二是信贷传导机制，三是非货币资产价格渠道，包括财富效应和房地产升值效应。就房地产业而言，历史上最低利率对土地需求和住房需求起到了扩张和促进作用；房贷政策的放宽和发展贷款的快速增长，反映了信贷机制的传导作用；房地产、股票等资产价格上涨的财富效应，进一步刺激了部分人投资和消费房地产的愿望。在这三种机制的作用下，我国房地产的交易量和价格整体上呈现出快速增长的态势。但是为什么只有少数几个城市在今年的“地王”频繁，高房价？笔者认为，在房地产领域，货币政策传导的几个特点也是值得关注的。

一是财政资源分配不平衡，主要体现在三个方面。

第一，行业的不平衡。目前，我国经济正处于第三阶段的叠加阶段。基于安全考虑，金融部门对许多行业的干预更为谨慎。相对来说，房地产有实物资产抵押，需求增长空间仍然很大，所以银行等金融机构对房地产的投资也很大。二是该地区的不平衡。根据中国中央银行2015年区域金融运行报告，大城市，特别是东部地区的大城市，占财政资源的主要份额，中小城市的审批权限和信贷规模相对较小，这些城市普遍难以获得足够的财政支持。第三，企业与房地产区域发展的不平衡。随着房地产进入白银时代，行业集中度也在不断提高，金融部门主要出于安全原因将金融资源投入到大型企业。

上述三种失衡的结合，将导致金融业资金出口不佳，房地产资金投入相对集中；房地产开发的区域分化和企业分化非常明显，房地产投资资金集中在东部大城市和大开发商。正因为如此，上海、北京、苏州、南京等城市房价高企，“地王”并不少见，而“地王”基本上是前50名开发商的包包。

第二，房地产金融杠杆率不断提高。杠杆率的提高无疑促成了房地产价格的上涨。

从按揭贷款的角度来看，第一套按揭大多实行最低20%的首付标准，而第二套和第三套的首付比例也大幅下降。抵押贷款杠杆率的提高对刺激需求、促进房价上涨具有重要作用。

从发展贷款的角度看，过去银行对住宅项目实行的自有资本不低于30%的标准，现在很多银行都降到了25%。从土地融资来看，很明显，银行发展贷款无法支付土地资金，但随着资本管理计划的放开，土地融资在近几年得到了迅速的发展。银行或信托公司前20名的融资杠杆可能达到3至7，也就是说，30亿元的一块土地可以自己支付9亿元。假定土地支付占总投资的60%，总投资50亿元，那么开发商只要贡献18%，就可以经营一个大型项目。在如此高的杠杆率下，不难理解热门城市“国王”的频繁出现。

第三，货币政策传导机制与房地产基本面密切相关。

房地产业是一个具有明显地域性的产业。2016年上半年，中国十大热点城市的总销售额占中国总销售额的三分之一以上。在房地产差异化明显的背景下，资金必须优先投向市场活跃、库存不足的城市。这些城市的还款来源更有保障，风险更低。对于库存过剩、销售压力大的城市，资本干预必须相对谨慎，投资规模要控制。

第四，居民的投资渠道有限。

居民的财务管理已经没有更多的选择，房地产已经成为关键的配置对象。据统计，今年第二季度末，中国家庭存款达到58万亿元，但储蓄存款分布不均，大量存款可能掌握在少数居民手中。如果这些闲置资金进入房地产市场，将对房地产价格产生重大影响。

通过以上四个方面的分析，房地产领域的货币政策传导机制更加清晰。货币宽松并不一定会导致房地产价格上涨，我们必须结合以上四个方面的分析，才能更准确地观察货币政策在房地产行业中的传导方式。

为了有效抑制部分城市房地产泡沫,促进房地产行业和金融行业的健康发展,首先,热点城市必须积极抑制需求,扩大供给,补充库存,而不是库存。抵押政策应当因地制宜，调整权限由地方政府和地方有关部门分散，。房地产短期波动明显，当地政府应建立短期调控机制，根据市场变化及时抑制或刺激，并结合长期调控机制。

二是降低杠杆率。热点城市房地产融资杠杆必须及时控制，高杠杆，特别是土地融资杠杆，不应继续助长房地产资产泡沫。从长远来看，高地价和高房价都不是居民的福气，非开发商、非金融、非本地、非国家的祝福，不因一时的狂欢而付出痛苦的代价。

第三，积极引导金融资源均衡配置，加大对中小城市、中西部城市和中小开发商的金融支持力度。目前，银行和信托采取几乎完全同质化的“大钱”战略，竞争非常激烈，重点放在大城市、大开发商，信贷条件越来越宽松，而对于中小城市，中小开发商基本上收紧了，这是一种广泛的发展路径，表明金融机构还没有利用专业能力进行市场细分。市场和银行最需要差异化和完善发展战略。根据中小城市的特点，要适度放宽抵押贷款和发展贷款条件，积极支持清仓，不能用一二线城市标准来衡量中小城市，房地产金融政策也要因地制宜，减少大、中、小城市、东中西部城市之间的金融失衡。

四是积极引导金融市场健康发展，拓宽多元化投资渠道，大力发展资本市场，提高直接融资比重，减轻房地产集中投资压力。

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