房地产税带蝴蝶效应 三四线城市恐现甩卖潮

一段时间以来，从公众的角度来看，房地产税的“脱盐”已经出现了一种新的趋势。第十二届全国人民代表大会常务委员会立法计划本周向社会公布，包括房地产税法在内的34个立法任务已经进入，这意味着关系密切的房地产税法已经正式纳入中国的立法计划。

业内人士表示，房地产税法意味着这项工作将进入快速车道，从时间开始，也符合以往市场预测。作为本届全国人民代表大会的第一类立法规划，这也意味着，在现行行政管理的两年内，房地产税法将展开，物业税将成为合法的，一旦法律成立，现有的物业税法规将被废除。可以看出，房地产税进入立法，目的是理顺和完善法律法规，以便今后顺利启动。

这座豪宅不敢成为最大的温恩

中原房地产研究咨询部高级经理陆文喜对媒体说，开征房地产税，特别是房产税，将导致住房持有成本急剧上升。相应地，这将净化房地产市场的投资投机气氛，并对刺激二手房供应产生直接影响。早期投资者不可避免地会抛售大量股票，在短时间内颠覆房地产市场的供求格局，促进房价的向下发展。

从市场的角度来看，大户偏远地区将迎来上市潮。一旦开放，大量空置的住房供应进入市场，房价、租金下跌将是一个很可能发生的事件，市场需求也会发生变化。

同时，边远地区的生活条件不如中部地区好，但也承受着税收的压力。例如，在中部地区，一些增值潜力不大的丈夫住宅将被出售或替换为质量较高的项目。

这为该地区未来的豪宅市场带来了机遇。由于一些上市冲击，偏远周边地区的房价将下跌。，因此交易价格将保持相对较强的趋势。目前，中部地区的豪宅都愿意做大户型甚至大楼面产品，在房地产税的压力下，开发商有望增加小户型住宅的比重。

一些业内人士估计，第一套价值100万元的套间每年将增加大约5000元的税负。陆文喜表示，物业税可能会按地区征收，还会有其他连锁反应。以上海的房地产税收为例，目前人均60平方米以上家庭的税收很可能在未来不超过60平方米，否则仍然没有达到预期的效果。

在房地产税法出台前，开发商将采取积极措施加以处理。第一，通过土地流转或加快项目开发，有序消化土地储备；第二，在转变供求结构的过程中，加快库存清理，实现高周转率；第三，住房企业重心今后将转移到中部地区，将不成熟地区的地块排除在外。第四，根据市场需求，对产品结构进行相应的调整，面对中高档装修集团的高质量，高配置紧凑型住房供应陆续引入市场，与普通住宅差距较大。

将得到地方财政的支持。

一般认为，房地产税的重要定位之一是土地金融的替代。这就意味着，房地产税需要和所得税一样宽，有大量的税基可供支持，因此它几乎关系到每一位业主。以上海为例，去年商品房销售面积为178.09万平方米，如果价值2万元/平方米，总价值为3561.8亿元。去年二手房成交面积153.93万平方米，也以2万元/平方米的估值，总价值3078.6亿元。这两个项目的总价值为6640.4亿元。参照国际惯例，第一套住房的税率约为0.5%，年税率为33.2亿元。去年企业土地流转金额为1632.9亿元。显然，仅对新交易征收税收难以补贴财政收入，因此将股票纳入征收范围是必然的选择。对于一线城市，房地产税达到1000亿元，发挥了较好的金融支持效果.对于三四线城市来说，可以达到200亿~300亿可以有效补充土地财政。

目前，地方政府过于依赖土地金融，一旦房地产市场剧烈波动，地方经济也会受到影响。一旦开征房地产税，就会成为一个稳定的来源，不再受工业和经济波动的影响。

大量的囤积会流出来

陆文喜说，通过压低房价，分担未来几十年的购房成本，一个家庭可以摆脱阶段性消费枯竭的局面，而买房可以保持稳定的社会消费力，带动其他产业的发展，消费溢出效应不可低估，即有利于国民经济的均衡发展。

有了支持，就会有反对的声音。目前，市场的普遍反映是，思维的局限性导致了市场对房地产税的担忧，并担心房地产市场将走向衰落。特别是一些投资者和住房企业反对的更多。陆先生认为，对于投资者来说，只要他们及时退出，就不会有损失。预计房产税至少要两三年才能实现，近两年来投资者比例大幅度下降，前几年进入房地产市场的投资者收入翻了一番。即使房价下跌，这也是最大的利润损失，而不是“对肉的损失”。

这对房地产公司来说并不一定是坏事。短期内，由于个别项目的地价较高，随着房地产税的引入，房价下降，利润将受到影响。但随着需求提前释放，库存下降，回报资金可以继续推动发展或加快转型的步伐。

此外，陆文喜还表示，目前房价高企直接造成的影响是购买力的下降。一旦开征房地产税，不仅可以解决许多地方的存量过剩压力，而且还可以为未来城市住房发展开辟需求，形成新住房开发和二手房流通两个市场。

还说，三四线城市人均居住面积大，住房需求大，开征房地产税要加大起征点。

然而，目前，一旦物业税的征收成为立法，税收将是全国性的。对于同时在多个城市拥有多套住房的家庭来说，出售第三层城市住房以确保一等和二线城市住房在人均免税范围内可能成为一种新的趋势。