四大因素决定年底房价不会暴涨

在国庆节前夕，央行对信贷额度的释放一直是对中国房地产市场的提振，许多人认为央行的举动不仅会逆转房地产市场的下滑趋势，甚至会推动新一轮的房价向火箭发射。那么，如果当前市场有价格上涨的条件？未来房价何时上涨？

有研究指出，中央银行投放“重磅炸弹”的政策，不会改变今年大部分城市大量库存的市场状况。就市场指标而言，大多数城市没有上涨房价的压力。目前，一些走出节后涨价的品牌住宅企业的内部文件并不是真的要马上提价，而是从营销的角度，营造价格上涨的预期和市场氛围。引导市场走向有利于销售的方向。具体而言：

首先，大中城市房价下跌仍是主流。
　　从目前房价走势来看，中指系统数据显示，2014年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10672元/平方米，环比上月下跌0.92%，连续第5个月下跌，跌幅扩大0.33个百分点。从涨跌城市个数看，79个城市环比下跌，21个城市环比上涨，房价下跌城市数量仍然是主流，目前，大多数大中城市仍然面临房价下降的压力。

第二，大多数城市的房地产市场仍然存在着压力的"至库存"，今年没有大规模的价格增长的可能性。
　　从9月份36个大中城市存销比指标来看，库存压力较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数城市，比如杭州、宁波、大连、青岛、无锡等仍然面临较大的市场“去库存”压力，房价年内仍然有下行压力。很显然，这些市场不可能在当前出现较大规模的涨价现象。

第三，央行新政对房地产市场的影响滞后，房地产市场基本面难以在年内大幅改善。
　　从央行扔出 “重磅炸弹”的政策利好的影响来看，由于“首套房认定标准”进行调整、首套房贷利率下降对大中城市楼市影响有3-6个月的滞后性，当第四季度“首套房认定标准”进行调整、首套房贷利率开始实质性下降，最早到2015年第一季度全国大中城市楼市基本面将开始有明显的好转趋势。从这个角度来看，年内大中城市基本面并不会有实质性的好转，房价在第四季度出现大规模上涨的可能性不大。

第四，上市公司年报和销售业绩指标等因素迫使房地产企业继续经营，不可能出现大规模的价格上涨。
　　退一步来讲，即使未来2-3周内各个城市央行新政落地，届时，首套房贷利率出现一定的优惠，首套房贷认定标准出现了调整，品牌开发商力拼“银十”与年底（上市公司年报）销售业绩的策略并不会改变，开发商会使出浑身解数在马年最后3个月最大限度跑量扭转大中城市今年楼市不给力的大势。因此，对于第四季度的大中城市楼市来讲，要想出现成交量逐步回升的楼市“翘尾”行情，房价尤其是上市公司的项目的价格就不可能出现大规模涨价现象。