连续限购催生三类纠纷，凑不齐首付怎么办？

3月17日和22日，北京发布了持续的限购政策。在新政府的调整下，一些签订了购房合同的购房者遇到了新的问题，也引起了一些纠纷，其中最困难的是首付率提高，签订合同的买受人无力支付定金，在什么情况下，合同的终止不是违约？有市民准备卖掉房子，然后再买房子，在持续的购买限制下，计划做汤，卖家拒绝卖吗？税收条件的调整，签订了购买合同，但根据新政府和丧失资格，如何处理这些合同？

当他醒来时，他所在的城市发出了购买限制令。在提高首付、确认房贷和接受贷款的情况下，北京的李先生不得不向卖家支付超过80万元的首付，才能买下这套尚未在网上签字的房子。由于定金的突然增加超过了支付能力，李先生不得不放弃购买，而卖方则要求李先生承担违约责任，所付定金不可退还，这使李先生很傻。

与此同时，北京西城区一位房地产中介商店经理老王也忧心忡忡，“自新政府发布至今，不到两天，我们打算签署或准备在本月签订合同的30%客户表示退款或违约，因为我们的首付款不足”。“”

3月17日，北京房地产市场进一步升级，承认住房和接受贷款，将第二套住房的首付提高到60%，贷款期限缩短到25年。随着3月17日贷款限制的增加，3月22日发布了一项新协议，每月纳税记录为60个月。北京出台了一系列被称为“史上最严格的房地产市场购买限制”的政策。

3月24日，中国人民银行发布关于加强北京市住房信贷业务风险管理的通知。离婚不满一年的住房贷款申请人，按照第二套住房信贷政策办理商业贷款和公积金贷款。

相关的购房纠纷也随处可见，用行业的话说是“连年高发”。由于购买限制引起的购买纠纷，如何解决？“法制日报”记者接受了采访。

如果首期付款的比例增加了，如果买受人不能一起拿到首付怎么办？

距离网上签证还有两天的时间，北京的“3.17”新政让坐在电脑前的李嘉诚有点无能为力。此前，在支付了100万元定金后，该中介首先批准了他们的住房申请，大约是3月21日网上签证的时间。

李先生说，这种变化已经耗尽了所有家庭的收入和储蓄。“现在我们不能再筹集资金了，”李先生说。

就此，业内人士表示，“确认住房贷款”严格确定了第一套房的标准，住房“先卖先买”的变更也被界定为两套，首付预算的明显增加可能会导致客户购买力的相对下降。

“我该去哪儿？”面对记者，李先生看上去很难过。

在记者的访问中，有许多“李先生”焦急地等着北京执行细则，每一个字，甚至标点符号，都可能使他们欣喜若狂或哭泣。

由北京房地产协会运营的微信官方账户“北京方子”邀请负责起草“北京房地产新政”的负责人解释“新政”，据说新政的有效节点是以网上签名为基础的，如果没有网上签名，即使合同签订，新政也会实施。

“如果你以前做过网上签证，你应该可以按照旧计划办理。但是，如果办理贷款的银行有特殊要求，请按照银行的要求办理。”负责拟议中的北京房地产新政的负责人说。

所以，如果你没有钱拿到首付，你能违约吗？

“首先，必须明确指出，合同不能终止的情况有两种。第一，如果买卖合同商定类似的“贷款不应是一次付清”条款，买方无权终止合同；第二，需要明确双方是否进行了网上签证，在3月17日之前已经办理网上签证但尚未办理贷款手续的新政，还需要等待更多细节才能发放吗？如果银行同意按照旧的贷款政策行事，交易将不受影响，买方无权根据新政终止合同。“北京房地产律师王淑德在接受“法律日报”采访时说。

因此，对于已经签署但未处理贷款的交易，是否有可能取消合同？

王淑德说，，“经审查，因贷款政策变化而无法办理贷款的购房者可以解除合同。，“购房限制政策的性质属于公共政策性质，这对购房合同能否履行确实有重大影响。”如果在合同订立后，由于执行住房政策而无法登记转让，买方可以要求终止合同。

尽管如此，根据业内人士的说法，“在途”交易是否可以终止取决于新交易对合同履行的影响。

“对合同效力的评估应考虑到房屋总价、购买者的收入、购买者的责任和首次付款比例的增加等综合因素。例如，由于新政的推出，首次付款的买家比例只有35%，而购房者是唯一在名单上的人。因此，如果新政策对购房合同的履行造成很大困难，合同也符合立法的原意，但如果效果不明显，则买方应履行合同。如果被迫违约，买方将承担不利后果。“王顺德说。

买房后买房是很困难的，如果卖家拒绝出售，如何解决问题呢？

在这一限制购买的过程中，连续纠纷的主要原因之一是连续清单。

据北京联佳房地产经纪有限公司高级法律经理孙晓柱说，从连佳对大量购房的追踪来看，现在很多人买房子是为了改善他们的性需求，也就是说，业主在卖小房子，买大房子，而买家也在卖套装来购买套装。这种由买卖双方买卖的清单被称为系列清单。

“我们现在的一个订单是，卖家在出售他们的房子后需要购买更多的房子。新交易开始时，卖家必须支付更多的首付款来出售房屋和购买房屋。现在卖家不能买房子，拒绝卖。”老王说，生意对他来说是最焦虑的事。“我们问一个律师，卖方和卖方是两个相对独立的合同，并且出售房屋的义务不会因为新交易而改变，并且卖方不能随意地终止合同。一旦不履行合同，即为违约，需要承担违约责任。

但是该如何确定这种责任？卖家现在不放手，说2万元的押金将被退还。老王和买家现在最遗憾的是“没有多付。\r\r\r\r\r\r\n""

，为了防范风险，购房者在确定购房意向后，应与房主约定，尽快押金并支付定金。“由于押金具有担保功能，如果房主在接受定金后违约，买方可以要求双倍返还定金。定金金额越高，违约成本越高，但最高定金金额不超过房屋交易价格的20%，而且超过部分定金的部分不能要求双倍返还。

义州研究院智库中心的研究主任严跃进也告诉记者，，，这样的决定是不准确的。

严乐金表示，如果首付比例增加，不能买房，责任一般由买受人承担。因为买受人不能认购，而是购买房屋的能力，这是根本原因。

然而，严跃进也建议，这类纠纷不应被视为买方违约，而应以“和平”协议解决。

此外，针对此类纠纷，赵清祥建议，股票购房合同约定违约责任，“这是防范业主违约、提高价格的另一种手段。”然而，如果违约赔偿金太低，高价格转售的好处要远远高于违约成本，而且违约很容易发生。约定的违约金数额应以购房造成的损失增加30%为基础。“

很明显，中介服务费用是由业主承担的单方面涨价违约行为，这也是防止赵清祥提出纠纷的另一种方式。“一般来说，中介服务费用是在双方签订买卖合同后支付给中介机构的，支付金额从房屋交易价格的1%到2.5%不等，即使按1%支付，中介服务费也相当大，为了增加业主遵守合同的责任，避免业主单方面违约，提高价格给买方带来损失，合同应尽可能明确，如果业主单方面违约并提高价格，则应由业主支付中介服务费。

调整纳税条件，如何处理已签订的合同

此外，经纪人需要向尚未申请网上签名或正在查看其住宅的买家通报最新的政策变化。北京市丰台区马家埠区一位房地产经纪人表示：“由于现行政策是承认和接受贷款，已经还清贷款的客户现在买了房子，首付比例从第一项政策转变为第二套住房政策，首付几乎翻了一番。”有一些客户已经看了很多房子，现在他们不得不重新结算帐户，看看他们需要多少首付，如果他们能把它拼凑起来的话。“

那麽，如何落实“贷款确认”呢？

关于银行信贷问题，几位房地产经纪人表示，目前从银行传来的消息是，在3月的最后几天，不会批准新的个人抵押贷款。一些媒体曾就个人住房抵押贷款咨询过多家商业银行，多数回应是：，具体到银行的实施水平还需要等待总行的统一口径。

“在总部政策出台之前，我们的分支机构只能等待，但可以清楚的是，随后的所有审计程序都将更长、更严格。”股份制银行北京分行负责人表示。

在这方面，负责起草北京房地产新政的负责人也对微信官方账户“景方字”作了解释：“贷款确认指的是国家范围，是确认记录。”不论贷款是否已还清，只要银行体系显示有居所贷款纪录，便会受到影响，并会至少按两套计算。“

在谈到3月17日的新政后，让我们来看看北京的3.22新政。

3月22日，北京市地方税务局和北京市住房和城乡发展委员会联合发布了实施个人所得税政策的公告，进一步严格审查购房资格。公告中提到，“在本市缴纳个人所得税5年以上(包括)年以上”政策的实施标准是连续60个月在本市缴纳个人所得税(因工作变更未缴纳或者补充，不超过三个月的，视为连续缴纳)。

在北京宣布“3.17”新政后，根据一家中介机构的不完全统计，有1万多宗“在途”交易。“再加上3月17日至3月22日签署的一些房屋，直接受到”3.22“新政影响的房屋数量应该有数千栋。”王淑德向记者估计。

那么，在此期间签订的合同应该做些什么呢？

根据王淑德的分析，通过正常的网上签证、纳税，房地产转让的管理过程一直无法办理房地产登记，“但是，如果你能得到司法机关的法律文件，你也可以办理房地产登记。

那麽，在“3.22”购买限制令下，是否可以取得这样的法律文书呢？

记者指出，早在2011年，，其中两起涉及上述问题：购房限制政策的性质属于公共政策性质，这对购房合同能否继续履行确有重大影响。合同订立后，买受人因执行购房限制政策而无法办理房屋转让登记的，由于合同当事人的非归责性，合同的目的不能实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应当予以支持；

此外，关于“北京十五”实施前签订的继续履行合同要求的处理原则，买受人家庭不具备“北京十五”规定的购房资格，但买方和卖方在该规定实施前(2011年2月17日)订立了购房合同，并已支付购房款并实际占用和使用了房屋，合同的终止将导致双方利益明显失衡，买方继续履行合同和登记房屋转让的请求可能得到支持。

“目前大部分‘过境’交易不符合继续履行合同的要求。由于会议记录要求在支付购货款、实际占有和取消合同利益不平衡为三个条件的前提下作出履行合同的判决，因此支付购货款需要非常客观的第三方记录(银行自来水)。，则实际占有需要得到证据的支持，如财产交付顺序、水电使用记录等。解除合同利益失衡意味着房价的涨跌过高，特别是房价的急剧上涨和下跌，因此由“3.22”调整的“在途”交易显然不完全符合这三个标准，。“王淑德分析说。

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